2026 전세사기 예방 심화 가이드: 집주인 세납 확인과 필수 특약 총정리

1. 등기부등본 확인, '세 번' 확인해야 보증금이 안전합니다

많은 임차인이 계약 당일에만 등기부등본을 확인하고 안심합니다. 하지만 노련한 임차인은 권리 관계의 공백을 메우기 위해 최소 세 번의 시점별 확인을 거칩니다.

계약 전: 현재 소유주와 대출 현황을 파악하여 계약 진행 여부를 결정합니다.
잔금 지급 직전: 계약일과 잔금일 사이, 집주인이 몰래 추가 대출을 받거나 소유권을 이전했는지 반드시 확인해야 합니다. (가장 사고가 잦은 구간입니다.)
잔금 지급 다음 날: 나의 전입신고 효력이 발생한 직후, 다른 권리가 침범하지 않았는지 최종적으로 점검합니다.

집주인이 국세나 지방세를 체납 중이라면, 경매 시 내 보증금보다 국가의 세금이 먼저 변제되는 무서운 상황이 발생할 수 있습니다. 2026년 기준, 임차인의 권리가 강화되어 다음과 같은 확인이 가능합니다.

납세증명서 요구: 계약 체결 전 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 제시를 당당히 요구하세요.
미납국세 열람: 임대인의 동의를 얻어 관할 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 만약 증명서 제출을 거부한다면, 보증금을 지키기 위해 계약을 재고해야 할 강력한 신호입니다.

기본적인 내용 외에 아래 2가지 디테일을 특약에 넣으면 법적 보호막이 훨씬 단단해집니다.

① 관리비 및 공과금 정산: "임대인은 잔금 지급일 전일까지의 모든 공과금과 관리비를 정산하여 영수증을 제출하며, 미정산 시 잔금에서 공제한다."

② 시설물 상태 보장: "벽면 곰팡이, 누수 등 주요 시설물 하자는 입주 후 1개월 이내 발견 시 임대인이 수리해주기로 한다." (이사 후 분쟁 방지)

아파트와 달리 다가구주택은 등기부에 호실별 보증금이 나오지 않습니다. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계가 집값에 비해 너무 높으면 위험합니다.

반드시 임대인에게 '확정일자 부여현황' 자료를 요구하여 선순위 임차인들의 보증금 총액을 확인하세요. 근저당권과 선순위 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘지 않아야 비교적 안전합니다.

보증보험은 이사 후에 고민하는 것이 아니라, 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 조회해야 합니다.

공식 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템 / 인터넷등기소